Immobilienglossar Übersicht der wichtigsten Immobilien-Begriffe

Die Bau- und Immobilienbranche hat ihr eigenes Vokabular. Unser Glossar bietet Ihnen einen Einstieg und einen Überblick der wichtigsten Begriffe aus der Immobilienwelt.

Wünschen Sie weitere Infos, stehen Ihnen unsere qualifizierten Immobilienmakler jederzeit gerne zur Verfügung. 

A
Abschreibung

Für Rendite-Immobilien kann in Deutschland die Immobilien AfA (Absetzung für Abnutzung) genutzt werden, um Steuern zu sparen.

Die Steuerbehörden gehen davon aus, dass ein Gebäude mit der Zeit verschleißt und durch diese Abnutzung immer mehr an Wert verliert bis es am Ende nichts mehr Wert ist. Der Immobilienkäufer kann daher die Anschaffungs- und Herstellungskosten in einem vorgeschriebenen Zeitraum und mit einem bestimmten Kostensatz von der Steuer absetzen. Selbstgenutzte Wohnimmobilien und Grundstücke sind allerdings von der Abschreibung ausgeschlossen. Die Immobilien AfA ist nahezu identisch für Alt- und Neubauten: 50 Jahre lang können jeweils zwei Prozent der Anschaffungskosten von der Steuer abgesetzt werden – sie wird auch als lineare AfA bezeichnet. Ausnahmen bilden Immobilien, die vor 1925 erbaut wurden (abschreibbar mit einem mit einem Satz von 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren) und Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen. Bei der Denkmalschutz-Abschreibung können die Modernisierungskosten acht Jahre lang mit jährlich neun und weitere vier Jahre lang mit sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Die lineare AfA gibt es zusätzlich für die Anschaffungskosten (ohne die Renovierungskosten). Selbstnutzer von Denkmal-Immobilien können zehn Jahre lang jeweils neun Prozent der Sanierungskosten abschreiben.

Sanierungs- und Modernisierungskosten für nicht selbstgenutzte Immobilien können gleichmäßig verteilt über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren abgeschrieben werden. Kleinere Reparaturen sind sofort in einem Jahr absetzbar.

Altbau

Ein Altbau ist ein Gebäude, das während eines bestimmten Zeitraumes erbaut wurde und verschiedene charakterliche Merkmale aufweist. Die genaue Zeitperiode ist jedoch nicht festgelegt. Gebäude, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, werden meist als Altbauten bezeichnet. Eine Deckenhöhe zwischen 3 und 4,50 Metern ist hierbei ein prägnantes Merkmal. Weitere Charakteristika sind Dielenböden oder alte Parkettböden, Kastenfenster und Stuck an den Decken.

Apartment

Ein Apartment ist eine kleine Unterkunft bzw. Wohnung mit meist nur einem Wohnraum, einem Bad und einer Kochnische oder einen kleinen Küche. Umgangssprachlich wird auch oft das Wort Apartment-Wohnung benutzt. Das französische Wort Appartement bezeichnet dagegen eine gehobene und größere Wohnung. Zudem gibt es Serviced Apartments, die wahlweise verschiedene Dienstleistungen, wie z.B. ein hauseigenes Fitnessstudio oder einen Concierge Service anbieten. 

Auflassung

Die Auflassung ist ein Bestandteil der Übereignung von Grundstücken und sie bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie. Daher wird sie auch oft Eigentumsvormerkung (Verlinkung Glossar) genannt. Die Auflassung wird allerdings erst rechtsgültig wirksam, wenn der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen ist. Für eine Auflassung sind einige rechtliche Regeln zu beachten: So ist für eine rechtsgültige Übertragung des Eigentums ein rechtsändernder Eintrag ins Grundbuch notwendig, ebenso muss ein Notar (Verlinkung Glossar) zugegen sein. In der Regel werden Auflassung und deren notarielle Beurkundung zusammen mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags vorgenommen.

Außenprovision

Die Außenprovision oder auch Käufercourtage genannt, ist eine Provision die der Käufer einer Immobilie an den Makler zahlt. Die Höhe dieser Außenprovision ist nicht festgelegt, liegt aber in Deutschland zwischen circa drei und sieben Prozent. Weitere Formen der Maklercourtage sind die Innenprovision (Verlinkung) oder eine Mischung aus Außen- und Innenprovision.

B
Barrierefreiheit

Als barrierefrei werden bauliche Gegebenheiten bezeichnet, die so angelegt sind, dass sie von jedem Menschen unabhängig von einer eventuell vorhandenen körperlichen Einschränkung benutzt werden können und dass sie grundsätzlich ohne fremde Hilfe auffindbar, zugänglich und nutzbar sind. Dazu zählen zum Beispiel Räumlichkeiten, Medien oder Einrichtungen, die diesen Vorschriften entsprechen.

Baubeschreibung

Eine Baubeschreibung umfasst die detaillierte Aufstellung über alle Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens. Wichtige Inhalte sind beispielsweise Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung oder die Art der Fenster. Außerdem enthält die Baubeschreibung eine genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialien.

Wegen ihrer Bedeutung für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung ein wesentlicher Bestandteil der Finanzierungsanfrage. Sie ist dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Baulastenverzeichnis

Das sogenannte Baulastenverzeichnis wird in Deutschland bei den zuständigen Bauaufsichtsbehörden der Landkreise und Städte geführt. Dort kann es auch eingesehen werden. In Bayern und Brandenburg gibt es allerdings keine Baulasten und Baulastenverzeichnisse.

Die Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, dazu zählen z.B. Geh-, Fahr- oder Leitungsrechte. Ein Eigentümer kann sich also verpflichten, seinen Nachbarn über das Grundstück fahren zu lassen – verpflichtet ist er dazu nicht. Dem Nachbarn wird so allerdings ermöglicht der Baubehörde die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstücks nachzuweisen und so eine Baugenehmigung zu erhalten.

Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet, daher sollte der Käufer eines Grundstückes zusätzlich auch das Baulastenverzeichnis einsehen. 

Bauvorlage

Der Bauantrag wird auch Bauvorlage genannt.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch die Nutzung des Gebäudes nebst Nebengebäuden, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks selbst laufend entstehen. Dabei sind nach § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die umlegbaren Betriebskostenarten auf den Mieter begrenzt. Zu den umlegbaren Kosten zählen unter anderem Heizkosten, Ausgaben für Wasserversorgung und Wasserentsorgung, Gebühren für Abwasser und Müllabfuhr, Kosten für Straßen- und Gebäudereinigung sowie Gartenarbeiten und den Hausmeister, die Grundsteuer (Verlinkung Glossar) und die Kosten für die Haftpflicht- und Gebäudeversicherung. Es gibt auch Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu zählen einmalige Kosten wie Reparatur- und Instandhaltungskosten, ebenso die Verwaltungskosten oder Kontogebühren.

Im Mietvertrag müssen die Betriebskosten festgelegt werden. Die gesetzliche Regelung zur Umlage der Gesamtbetriebskosten sieht den Umlageschlüssel Wohnfläche vor. Damit ist der jeweilige Anteil der Wohnfläche eines Mieters an der Gesamtwohnfläche gemeint.

Ausdrücklich vereinbaren können Vermieter und Mieter aber auch eine Umlage der Betriebskosten nach Anzahl der Haushalte/Nutzer, nach Miteigentumsanteilen, nach Anzahl der im Objekt lebenden Personen, nach der beheizbaren Fläche oder Umfang der Nutzung.

Jährlich muss eine Betriebskostenabrechnung erfolgen, die dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes vorgelegt werden muss. Danach hat der Mieter wiederum 12 Monate Zeit, um diese Abrechnung zu prüfen und gegebenenfalls Einwände zu erheben. Mindestens muss die Betriebskostenabrechnung die Zusammenstellung der Gesamtkosten, den Umlageschlüssel und die anteilige Berechnung der bereits gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen ausweisen. 

Beurkundung

Der Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung. Während der Beurkundung muss der Kaufvertrag vom Notar (Verlinkung Glossar) vorgelesen, genehmigt und in Anwesenheit des Notars von den beteiligten Parteien unterzeichnet werden. Der Kaufvertrag muss dem Immobilienkäufer mindestens zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen. Ohne eine notarielle Beurkundung ist der Vertrag nicht rechtsgültig. Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach der Höhe des Kaufpreises. In der Regel liegt die Notargebühr für Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch bei 1,5 Prozent. 

Bezugsfertigkeit

Die Bezugsfertigkeit nach der Neuerrichtung oder Grundrenovierung einer Immobilie liegt dann vor, wenn man das Wohnen im Objekt als zumutbar ansehen kann. Erforderlich sind dazu unter anderem eine sichere Begehbarkeit und das Vorhandensein der sanitären Einrichtungen (Toilette/Dusche).

Fehlende Außenanlagen haben keinen Einfluss auf die Bezugsfertigkeit genauso wenig wie ein fehlender Außenputz. Die Feststellung der Bezugsfertigkeit hat insbesondere im Bereich der Wohnbauförderung besondere Bedeutung.

Bonität

Die Bonität bezeichnet die Kreditwürdigkeit und die damit verbundene Fähigkeit und Bereitschaft von Personen oder Unternehmen, die aufgenommenen Schulden zurückzuzahlen. Die Bonität spielt bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle in der Darlehensberechnung. Dabei werden unterschiedliche Kriterien zur Bonitätsprüfung herangezogen: dazu zählen zum Beispiel die Kreditabwicklung anderer Kredite, die Einkommenssituation (Höhe, Arbeitgeber, Sicherheit des Arbeitsplatzes), die Ausgabesituation (Miete, Kreditrückzahlungen) vorhandenes Vermögen oder die Schuldensituation (Kredite, übernommene Haftungen oder Bürgschaften).

C
City Apartment

Ein City Apartment befindet sich zumeist in attraktiver Innenstadtlage in Metropolen. Vergleiche auch Apartment (Verlinkung Glossar).

Concierge

In der Luxushotellerie steht der Concierge im Dienste von Gästen mit höchsten Erwartungen. In Deutschland bezeichnet der Concierge auch Servicepersonal in exklusiven Wohnhäusern oder Apartmentanlagen. Darüber hinaus bieten einige exklusive Anlagen mit Eigentumswohnungen einen Full-Service an. Dieser bietet Dienstleistungen wie Fahrdienste, Erledigung von Einkäufen, Restaurantreservierungen und dergleichen an. Der Concierge-Service steht den Bewohnern meist 24 Stunden täglich zur Verfügung.

Courtage

Die Courtage (auch Provision genannt) sind die Kosten, die für den Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages an den Makler entrichtet werden. Übliche Provisionssätze bei Vermietungen liegen bei ein bis zwei Monatsmieten. Bei Grundstücks– oder Immobilienvermittlungen werden drei Prozent bis sechs Prozent des Kaufpreises fällig.

D
Dachgeschosswohnung

Die Dachgeschosswohnung befindet sich unter dem Dach und somit in der obersten Etage eines Wohnhauses. In Altbauten sind die damit verbundenen Dachschrägen oft ein Merkmal von Dachgeschosswohnungen. 

Datenschutz

Unter Datenschutz versteht man grundsätzlich den Schutz von personenbezogenen Daten zum Beispiel von Kaufinteressenten einer Immobilie. Die Zabel Property Group nimmt den Schutz personenbezogener Daten sehr ernst und hält sich strikt an die Datenschutzgesetze. Weitere Informationen finden Sie hier (Verlinkung zu bestehender Datenschutz-Erklärung auf der Website).

Denkmalschutz

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, unterliegen in Deutschland unterschiedlichen Auflagen der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Denkmalschutz ist zudem Ländersache und daher können die Vorschriften von Bundesland zu Bundesland verschieden sein. Wer sich für den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie interessiert, sollte sich vor dem Kauf bei der zuständigen Behörde informieren, welche Auflagen bei einer Sanierung oder einem Umbau zu erfüllen sind. Ist die Immobilie schon Eigentum, sollte mit den Arbeiten niemals begonnen werden, bevor die schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt.

Die Sanierung und Modernisierung von denkmalgeschützten Wohnimmobilien ist zwar aufwändig und kostspielig, aber der Eigentümer kann von steuerlichen Vorteilen (siehe Abschreibung insbesondere Immobilien AfA) oder von einer Förderung durch die KfW-Bankengruppe profitieren. Auch als Kapitalanlage lohnen sich Baudenkmäler: denkmalgeschützte Wohnhäuser sind bei Mietern begehrt und dementsprechend können die höheren Kosten auch mit höheren Mieten ausgeglichen werden.

E
Eigenbedarf

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für seine eigenen Wohnzwecke benötigt. Er muss die Wohnung aber nicht selbst bewohnen, auch Familienangehörige oder zum Hausstand gehörenden Personen, wie z.B. eine Pflegekraft, sind Grund für das Beantragen von Eigenbedarf. Entferntere Angehörige als Eltern, Kinder, Geschwister oder Enkel gehören jedoch nicht dazu.

Will ein Vermieter eine vermietete Wohnung im Sinne von Eigenbedarf nutzen, muss er im Kündigungsschreiben schriftlich begründen, für welche Person er die Wohnung benötigt, und er muss den konkreten Sachverhalt beschreiben, auf den sich das Interesse dieser Person an der Wohnung stützt. Die Kündigungsfrist richtet sich je nach Mietdauer des Mieters zwischen drei und neun Monaten.

Wohnungen, die erst während der Mietzeit in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, können frühestens drei Jahre nach Erwerb wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Nach § 577a Abs. 2 BGB ist es den Bundesländern möglich, Verordnungen zu erlassen, in denen diese Sperrfrist für bestimmte Gebiete auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann. Erst nach Ablauf dieser Sperrfrist kann die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.

Eigenkapital

Im Gegensatz zu Fremdkapital (Verlinkung Glossar) bezeichnet Eigenkapital alle eigenen Vermögenswerte. Dazu zählen: Bargeld, Festgeld, Spargeld und Tagesgeld, Wertpapiere, Aktien, Fonds und Schatzbriefe, Immobilien (wenn sie verkauft werden können), eigene unbelastete Grundstücke, Bausparguthaben und Eigenleistungen. Bei einer Immobilienfinanzierung ist die Höhe des vorhandenen Eigenkapitals ausschlaggebend für den Zinssatz für ein Immobiliendarlehen: Je höher der Anteil des Eigenkapitals, desto günstiger der Kreditzins. Zudem ist das Eigenkapital ein wichtiges Kriterium bei der Festlegung der Höhe der Tilgungsleistungen, der Dauer des Tilgungszeitraumes und der vorhandenen Tilgungssicherheiten.

Eigentümergemeinschaft

Nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) ist die Eigentümergemeinschaft die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer Wohnungsanlage. Sie haben gemeinsame Rechte und Pflichten, die in der Teilungserklärung sowie der Gemeinschafts- und Hausordnung festgelegt sind. Die Teilungserklärung legt fest, was Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist, also wem was in der Wohnanlage gehört. Die Gemeinschaftsordnung hält die unterschiedlichen Kategorien von Eigentum und die damit verbundenen Nutzungsrechte und Zahlungsverpflichtungen fest. Die Gemeinschaftsordnung enthält zudem die Regeln, wie gemeinsam anfallende Kosten, etwa für Hausreinigung, Abwasser oder Gartenpflege, auf die Eigentümer verteilt werden. Das tägliche Miteinander wird in der Hausordnung geregelt.

Die Eigentümerversammlung, die einmal im Jahr auf schriftliche Einladung erfolgen muss, entscheidet über die Regeln in der Gemeinschaft. Zu den Regeln zählen: die Hausordnung, die Wahl des Verwalters und des Verwaltungsbeirats, die Wirtschaftsplanung, die Jahresabrechnung, die Rückstellungen für Instandhaltungen und Reparaturen sowie bauliche Veränderungen oder größere Reparaturen. Jeder Eigentümer erhält automatisch einen Sitz und damit eine Stimme in der Eigentümerversammlung. 

Eigentumsvormerkung

Siehe Auflassung

Eigentumswohnung

Eine Eigentumswohnung ist eine Wohnung, die sich im Eigentum befindet. Diese Wohnung kann sich innerhalb eines Mehrfamilienwohnhauses oder einer Reihenhausanlage befinden. Die Eigentumswohnung ist dann ein Teil des Gebäudes. In einem Gebäude können sich mehrere Eigentumswohnungen befinden. Rechtlich umfasst das Wohnungseigentum drei Teile: Das Eigentum an den eigentlichen Räumlichkeiten der Wohnung selbst, das Miteigentum am gemeinschaftlichen Grundstück und den gemeinschaftlichen Räumlichkeiten (z. B. Garage, Keller etc.) und die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verlinkung). Eine Eigentumswohnung zählt zum Sondereigentum (Verlinkung). Das Wohnungseigentümergesetz (Verlinkung) bildet in Deutschland die gesetzliche Grundlage und regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer einer Eigentumswohnung.

Eine Eigentumswohnung kann eine Kapitalanlage (Verlinkung) oder eine Altersvorsorge sein. Ein Kauf kann allerdings auch Risiken birgen. Daher sollten Kaufinteressenten ihre monatlichen Kosten aufstellen, um die finanziellen Möglichkeiten zu beurteilen. Als Faustregel für einen günstigen Kredit gilt: Mindestens 20 Prozent des gesamten Kaufpreises inklusive aller Nebenkosten sollten als Eigenkapital (Verlinkung) vorhanden sein.

Energieausweis

Der Energieausweis ist ein Dokument zur Darstellung und Bewertung des Energieverbrauches eines Gebäudes. Er wurde mit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung (EnEV) 2007 eingeführt. Der Energieausweis gibt Auskunft darüber wie viel Energie ein Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche pro Jahr durchschnittlich verbraucht. Seit dem 1. Juli 2008 wird der Energieausweis beim Verkauf oder Vermietung von Wohngebäuden benötigt, die vor 1965 errichtet wurden. Für Gebäude die nach diesem Zeitpunkt erbaut wurden, gilt die Ausweispflicht ab dem 1. Januar 2009. 

Erker

Ein Erker ist ein mit Fenstern versehener, geschlossener und überdachter Vorbau an Häuserfassaden, welcher sich über mindestens eine, oft auch über mehrere Etagen erstreckt. Er wird meist von einer ausragenden Konstruktion, wie Balkenlage oder Konsole, getragen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren in der Immobilienbewertung in Deutschland. Die weiteren Verfahren sind das Vergleichswertverfahren (Verlinkung Glossar) und das Sachwertverfahren (Verlinkung Glossar).

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert von Mietobjekten wie z.B. Mehrfamilienhäuser oder gewerblich genutzten Objekten ermittelt. Zwei Werte werden hier berücksichtigt: der Bodenwert und der Wert, der sich aus den Einnahmen wie z.B. Miete oder Pacht ergibt. Das Ertragswertverfahren stellt eine Prognose über zukünftige Erträge des Objektes.

Im Ertragswertverfahren wird zwischen dem vereinfachten und dem vollwertigen Ertragswertverfahren unterscheiden. Im vereinfachten Ertragswertverfahren werden nur die baulichen Anlagen berücksichtigt. Beim vollwertigen Ertragswertverfahren fließt der Wert von Grund und Boden mit ein – dazu ist dann auch ein Vergleichswertverfahren nötig. Anschließend wird der Mietwert, basierend auf Objektgröße, Ausstattungsqualität und Lage, berechnet. Aus diesem Rohertrag müssen allerdings noch die nicht umlegbaren Anteile der Bewirtschaftungskosten subtrahiert werden. Auch der Liegenschaftszins fließt in die Berechnung mit ein. Die Bodenwertverzinsung (ergibt sich aus Bodenwert x Liegenschaftszins) ist vom Ertrag der Immobilien abzuziehen. Der Ertragswert berechnet sich aus dem ermittelten Wert für Grund und Boden und dem ermittelten Wert für Gebäude auf dem Grundstück.

Erwerbskosten

Als Erwerbskosten werden alle Kosten bezeichnet, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfallen. Dazu zählen die Maklerprovision, Gerichts– und Notargebühren, Vermessungskosten und Kosten für den Grundbucheintrag. Erwerbskosten sind steuerlich absetzbar, aber nur unter der Bedingung, dass die Immobilie nicht selbst ausschließlich für Wohnzwecke genutzt wird.

F
Finanzierungsplan

In einem Finanzierungsplan wird schriftlich festgehalten wie die Immobilie finanziert wird. Die drei Grundelemente sind die Gesamtkosten, die Eigenmittel und der Kreditbedarf. Dabei wird festgelegt wie viel Eigenkapital und wie viel Fremdkapital (Verlinkung Glossar) benötigt wird. Der Finanzierungsplan sollte dabei realistisch eingeschätzt werden und sowohl die Erwerbskosten inklusive der Nebenkosten und eventuell anfallende Renovierungskosten berücksichtigen.

Flurstück

In Deutschland ist ein Flurstück (auch Parzelle genannt) ein amtlich vermessener und in der Regel vermarkter (mit einer Grenze versehener) Teil der Erdoberfläche. Das Flurstück ist in Flurkarten, Liegenschaftskarten sowie in Katasterbüchern und -plänen ausgewiesen. Das sogenannte Liegenschaftskataster (Verlinkung Glossar) weist jedes Flurstück mit einer eigenen Flurstücksnummer bzw. Grundstücksnummer aus.

Französischer Balkon

Der sogenannte französische Balkon ist ein bodentiefes Fenster mit Geländer, das nur minimal aus der Fassade hervortritt.

Fremdgeldkonto

Nach dem WEG ist der Verwalter von Wohneigentumsanlagen verpflichtet die gemeinschaftlichen Gelder der Eigentümergemeinschaft getrennt von seinem eigenen Vermögen zu verwalten. Dazu wird ein sogenanntes Fremdgeldkonto eingerichtet. Der Verwalter des Kontos ist also nicht der Besitzer des Kontos. Die Eigentümer sind somit die Kontoinhaber und sind deutlich als Besitzer des Geldes erkennbar. Der Hausverwalter hat jedoch das Recht auf den Zugriff des Geldes, um die laufenden Kosten an der Immobilie zu decken oder das Hausgeld zu verwalten. 

Fremdkapital

Die Gesamtheit aller finanziellen Mittel, die leihweise von einem Dritten zur Verfügung gestellt werden, bezeichnet man als Fremdkapital. Bei den Dritten handelt es sich um Unternehmen, Banken oder Privatpersonen. Bei Fremdkapital wird zwischen kurz-, mittel- und langfristigem Fremdkapital unterschieden. 

G
Galerie

Eine Galeriewohnung ist - ähnlich einer Maisonettewohnung - eine Wohnung auf zwei Ebenen, mit einer Galerieebene in der oberen Etage und einem Wohnbereich in der unteren Ebene. Verbunden sind beide Bereiche mit einer Treppe.

Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum zählen. Dazu gehören zum Beispiel alle Gebäudeteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind, beispielsweise Dach, Treppenhaus, Fassade, Fahrstuhl, Strom- und Wasserleitungen sowie Außenanlagen. Alle Eigentümer sind gemeinsam für die Instandhaltung verantwortlich. 

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung (GemO) regelt im Wohnungseigentumsrecht die Rechte und Pflichten von Eigentümern untereinander. Sie wird von den Eigentümern in der Eigentümerversammlung beschlossen und enthält die Regelungen zum Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Stimmrecht- sowie Kostenverteilung. 

Grundbuchauszug

Als Grundbuchauszug bezeichnet man eine Kopie aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Bei Interesse an einer Immobilie wird der Grundbuchauszug im ersten Schritt für die Beleihungsprüfung benötigt und kann beim zuständigen Grundbuchamt von jedem angefordert werden. Er gilt aber nicht als beglaubigtes Dokument.  

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird einmalig beim Kauf oder Erwerb von Wohnungen sowie bebauten oder unbebauten Grundstücken erhoben. Seit dem 1. Januar 1997 beträgt diese in Deutschland 3,5 Prozent des Kaufpreises.

Grundsteuer

Die Grundsteuer ist in Deutschland eine Steuer auf alle Arten von Immobilien- und Grundbesitz. Die gesetzliche Grundlage bildet das Grundsteuergesetz (GrStG). Die Grundsteuer wird von den Kommunen erhoben, wobei unterschiedliche Hebesätze Anwendung finden. Als Hebesatz wird der Faktor bezeichnet, der zur Ermittlung der Steuerschuld angewendet wird.

Zwei Arten von Grundsteuer werden unterschieden: auf landwirtschaftlich genutzte Grundstücke Grundsteuer A und Grundsteuer B gilt für bebaubare sowie bebaute Grundstücke.

Die wichtigsten Größen für die Bemessung der Grundsteuer sind Einheits- und Verkehrswert. Der Einheitswert wird auf unbebaute sowie bebaute Grundstücke angewendet und an einem Stichtag anhand eines standardisierten und gesetzlich geregelten Verfahrens ermittelt. Die Verkehrswert ist hingegen der aktuelle Wert einer Immobilie.

H
Hausgeld

Hausgeld ist der laufende Beitrag des Wohnungseigentümers an die Hausgemeinschaft, der monatlich zur Deckung der Instandhaltungs-, Betriebs- und Unterhaltskosten anfällt. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung wird immer ein Teil des Gemeinschaftseigentums eines Hausen z.B. Treppenhaus, Keller, Dachboden, Tiefgarage miterworben. Zu den Betriebskosten zählen neben Wasser, Hausstrom und Abfallentsorgung auch der Hausmeister und die Pflege des Treppenhauses und Hofes bzw. Gartens. Über das Hausgeld werden aber auch Wartungsarbeiten an Fahrstühlen und die Heizkosten bezahlt. Darüber hinaus wird mit dem Hausgeld eine Instandhaltungsrücklage (Verlinkung zu Begriff) gebildet.

Ähnlich der Nebenkostenabrechnung bei Mietwohnungen wird zum Ende des Jahres eine Abrechnung zum Hausgeld erstellt: die Eigentümer erhalten dann entweder eine Rückerstattung oder müssen eine Nachzahlung leisten.

Hausgeldabrechnung

Die Hausgeldabrechnung ist eine Einnahme-Ausgabe-Rechnung. Sie wird auch Jahresabrechnung genannt. Alle Einnahmen und Ausgaben des vergangenen Wirtschaftsjahres sind darin schriftlich festgehalten und werden gegeneinander aufgerechnet. Diese wird einmal im Jahr vom Verwalter erstellt und muss von der Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung geprüft werden. 

Hausordnung

Die Hausordnung sind Vorschriften, die den Umgang der Bewohner untereinander und die damit verbundene Nutzung des gemeinsamen bewohnten Hauses regelt. Jede Hausordnung enthält die Verpflichtung der gegenseitigen Rücksichtnahme der Bewohner untereinander und  soll somit das reibungslose Zusammenleben, den Schutz der Immobilie sowie die allgemeine Ordnung und Sicherheit gewährleisten.

I
Immobilien Investment

Das Ziel bei einem Immobilieninvestment ist es, mit dem Erwerb einer Immobilie Rendite zu erwirtschaften – ganz unabhängig, ob die Immobilie als Büro- oder Wohnimmobilie genutzt werden. Immobilieninvestments können per Direktinvestment erfolgen oder über spezialisierte Immobilienfonds. Immobilienfonds investieren in Immobilien oder Aktien von Immobilien-Unternehmen. Diese können als REITs (Real Estate Investments Trust) (Verlinkung Glossar) strukturiert sein.

Immobilienbewertung

Die Bewertung von Immobilien ist in Deutschland durch rechtliche Vorschriften geregelt. Bei einer Immobilienbewertung werden betriebswirtschaftliche, juristische und bautechnische Sachkenntnisse angewendet, um den Verkehrswert (Verlinkung Glossar) bzw. den Marktwert einer Immobilie (bebautes oder unbebautes Grundstück) zu ermitteln. Eine Immobilienbewertung wird z.B. beim Immobilienkauf (Verlinkung Glossar) oder Immobilienverkauf, An- bzw. Vermietung, einem Versicherungsfall, Beleihung, aus steuerlichen Gründen, zu Informationszwecken oder bei Firmenübernahmen veranlasst.

Der Wert einer Immobilie hängt von vielen unterschiedlichen Faktoren ab, zudem ergibt er sich aus den Zusammenhängen zwischen Angebot und Nachfrage am Markt.

Es gibt unterschiedliche Immobilienbewertungsmethoden: Sachwertverfahren (Verlinkung Glossar), Vergleichswertverfahren (Verlinkung Glossar) und Ertragswertverfahren (Verlinkung Glossar)

Immobilienfonds

Immobilienfonds sind für Anleger interessant, die nicht nur in eine einzelne Immobilie investieren möchten. Es gibt offene und geschlossene Immobilienfonds.

Bei offenen Immobilienfonds wird das Geld überwiegend in Gewerbeimmobilien, wie Bürogebäude, Parkhäuser, Shoppingcenter oder Hotels, investiert. Zumeist sind mehrere Objekte aus verschiedenen Regionen oder Ländern in einem Immobilienfond enthalten. Im Gegensatz dazu sind geschlossene Immobilienfonds unternehmerische Beteiligungen an nur wenigen, manchmal auch nur an einer Immobilie. Die Anleger sind damit Mitunternehmer und damit am Erfolg oder Misserfolg direkt beteiligt. 

Immobilienverkauf

Auch der Verkauf einer Immobilie muss gut vorbereitet sein. Beim Immobilienverkauf ist der Zustand des Objektes und die Vollständigkeit der Unterlagen genauso ausschlaggebend, wie ein gut vorbereitetes Expose der Immobilie. In einem solchen Expose sollten folgende Angaben enthalten sein: Verkaufspreis, Baujahr, Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Angaben zum Zustand der Immobilie (renoviert, modernisiert, saniert), Fotos, Grundrisse, Lageplan (Verlinkung Glossar), Energieausweis und die Höhe der monatlichen Nebenkosten. Ist ein Käufer gefunden und steht der Termin beim Notar (Verlinkung Glossar) an, sollte der Kaufinteressent zum Termin eine von der Bank ausgestellte Finanzierungsbestätigung mitbringen. 

Immobilienverwaltung

Eine Immobilienverwaltung beschäftigt sich mit der umfassenden Betreuung von Immobilien. Dabei kann es sich um eigene Immobilien wie auch Gebäude oder Grundstücke handeln, die im Auftrag verwaltet werden. Die Aufgaben einer Immobilienverwaltung sind dabei sehr breit gefächert. Dazu zählen zum Beispiel der Kauf und Verkauf von Immobilien, Facility Management wie auch die Betreuung von Mietparteien. Die eigentliche Hausverwaltung umfasst folgende Bereiche: die kaufmännische Verwaltung, die technische Betreuung und die Buchhaltung. Zum kaufmännischen Bereich zählt alles was zur Wertschöpfung und Wertentwicklung der Immobilie zählt, wie etwa die Auswahl der Mieter oder die Betriebskostenabrechnung. Die technische Betreuung beinhaltet die Überwachung der funktionalen Einrichtungen wie der Heizungsanlage sowie im Bedarfsfall die Erstellung eines Sanierungsplanes, die Ausschreibung von Baumaßnahmen und die Kontrolle der Ausführung. Die Buchhaltung ist eine der häufigsten Aufgaben einer Immobilienverwaltung. Sie umfasst den Einzug von Mieten, die Abwicklung des Zahlungsverkehrs inklusive Zins- und Tilgungsdienst, die Erstellung von Jahresabrechnungen, die monatliche Umsatzsteuervoranmeldung sowie die Erstellung eines Wirtschaftsplanes.

Innenprovision

Die Innenprovision, auch Verkäufercourtage, ist eine Provision, die der Eigentümer für die Vermittlung eines Kaufvertrages an den Makler zahlt. Diese wird in der Regel nicht nach außen kommuniziert, sondern nur vertraglich zwischen Auftraggeber und Makler im Maklervertrag festgehalten. Dabei ist es nicht in allen Bundesländern üblich eine Innenprovision zu zahlen. In Hamburg, Hessen, Bremen, Brandenburg und Berlin ist diese unüblich.

Instandhaltungsrücklage

Nach dem Wohneigentumsgesetz ist die Instandhaltungsrücklage eine vorgeschriebene Rücklage zum Erhalt einer Gemeinschaftsimmobilie, in die alle Miteigentümer regelmäßig einen Pauschalbetrag entrichten. Aus dieser Rücklage werden größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an dem gemeinschaftlichen Eigentum wie die Erneuerung des Daches oder der Fassade finanziert. Der von allen Miteigentümern aufzubringende Betrag richtet sich nach der Wohnfläche der einzelnen Eigentumswohnungen. Jährlich liegt dieser meistens zwischen 0,8 und 1,0 Prozent des Kaufpreises.

J
Jahresabrechnung

Siehe Hausgeldabrechnung

K
Kapitalanlage

Eine Immobilie wird zur Kapitalanlage, wenn sie vermietet oder verpachtet ist und nicht zur Eigennutzung gekauft wurde. Eigentümer können sich somit langfristig Einnahmen sichern und von Steuervorteilen profitieren, denn die Schuldzinsen, die Erhaltungs- und Verwaltungskosten und die Abschreibungen für die Immobilie gelten dann als Werbungskosten, die Sie von den Mieteinnahmen der Immobilie abziehen können. Die sich daraus ergebenden Verluste aus der  Vermietung können steuerlich geltend gemacht werden.

Kaufvertrag

Der Kauf einer Immobilie muss durch einen notariellen beurkundeten Vertrag erfolgen, da das Geschäft sonst nicht rechtsgültig ist. Hierbei werden auch die Bedingungen für die Eigentumsübertragung geklärt. Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übertragung des Eigentums und der Käufer zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises.

Der Kaufvertrag muss Angaben zu den Grundbesitzern, den im Grundbuch eingetragenen Grundschulden und etwaige Pfandrechte Dritter enthalten. Bei mehreren Käufern müssen deren jeweilige Eigentumsanteile im Kaufvertrag aufgenommen werden. Ebenso muss der Kaufvertrag eine genaue Beschreibung der Immobilie und deren Ausstattung sowie die Lage enthalten. Zu den anlagen eines Vertrages zählen auch die Baupläne oder Prospekte.

Kaution

Siehe Mietkaution

L
Lageplan

Der Lageplan in Deutschland setzt sich aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil zusammen und ist ein Bestandesteil des Bauantrags. Der schriftliche Teil beschreibt das Baugrundstück, nennt den Bauherrn, Baulasten und Nachbargrundstücke. Des Weiteren besteht er aus Grundflächen-, Baumassen- und Großflächenzahlen und weiterer Angaben zum Bauvorhaben.

Der zeichnerische Teil zeigt maßstäblich den Umriss des Bauvorhabens in der Draufsicht auf das Grundstück und fügt es in die Umgebung ein. Angrenzende Gründstücke und deren Bebauung werden zur Beurteilung der Baumaßnahme angezeigt. Des Weiteren werden Dachform und Dachneigung sowie Abstandflächen dargestellt. Der amtliche Lageplan wird in der Regel im Maßstab 1:1000 oder 1:500 erstellt.

Liegenschaftskataster

In Deutschland ist das Liegenschaftskataster das amtliche Grundstücksverzeichnis. Das Liegenschaftskataster steht für das flächendeckende Register sämtlicher Flurstücke (Parzellen, Grundstücke) und deren Beschreibung eines Landes. Alle Flurstücke bestehen aus einem beschreibenden Teil, dem sogenannten Liegenschaftsbuch, und in der Liegenschaftskarte werden die geographische Lage, die baulichen Anlagen, die Art der Nutzung und die Größe beschrieben.

Loft

Ein Loft bzw. eine Loftwohnung sind ehemalige Lager- oder Industrieräume, die zu Wohnräumen umgebaut wurden. Der Industrie-Stil wird jedoch beibehalten. Die Räume sind meist sehr offen gestaltet und verfügen über hohe Decken. In den 1940er Jahren entstand dieser Wohntrend in New York City und London, als leerstehende Hallen zu Wohnraum umgestaltet wurden. Heute werden viele Wohnungen in Eigentumsobjekten im Stile eines Lofts erbaut: die Großzügigkeit und der Industriecharakter eines klassischen Lofts werden so mit den Vorteilen eines modernen Neubaus verbunden.

Loggia

Eine Loggia ist ein Bauelement in der Architektur und bedeutet, dass eine Seite oder ein Bereich offen und überdacht ist. Eine Loggia tritt also nicht wie ein Balkon hervor und ist auch nicht geschlossen wie ein Wintergarten. 

Luxusimmobilien

Luxus-Loft, repräsentative Villa oder exklusives Penthouse - bei Luxusimmobilien ist neben dem Standort auch die hochwertige Bauweise das A und O. Zumeist werden Einfamilienhäuser ab einem Wert von 750.000 Euro oder Eigentumswohnungen ab einem Quadratmeterpreis von 5.000 Euro zu diesem Immobiliensegment gezählt. 

M
Maisonette-Wohnung

Das Besondere einer Maisonette-Wohnung ist, dass sich der Wohnraum über mindestens zwei Stockwerke eines Gebäudes verteilt, die mit einer Treppe verbunden sind. Der Begriff Maisonette stammt aus dem Französischen und bedeutet „kleines Haus“. 

Makler- und Bauträgerverordnung

In der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehens- und Anlagenvermittler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer festgelegt.

Die Bestimmungen des MaBV dienen dem Schutz von Immobilienkäufern. Bevor ein Bauträgervertrag abgeschlossen wird, sollte man sich über die Regelungen des MaBV informieren.

Mieterhöhung

Für eine Mieterhöhung gibt es unterschiedliche Gründe, aber auch gesetzliche Bedingungen. Grundsätzlich gilt, dass die Miete vom Mieter an den Vermieter gezahlt wird, die im Mietvertrag genannt und vereinbart wurde. Im Mietvertrag kann eine Mieterhöhung als sogenannte Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart werden.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, sind anderweitige Mieterhöhungen, z.B. eine Anpassung an die ortsübliche Miete, regelmäßig ausgeschlossen. § 557a BGB besagt, dass die Staffelmiete für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich als Geldbetrag vereinbart werden muss. Die Miete muss während der Laufzeit jeweils immer mindestens für ein Jahr unverändert bleiben. Auch bei einer vereinbarten Indexmiete können weitere Mieterhöhungen nur sehr eingeschränkt gefordert werden. Die Indexmiete wird durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland geregelt. Erhöht er sich, erhöht sich auch die Miete. Auch hier bleibt die Miete für mindestens ein Jahr unverändert.

Sind weder Staffel- noch Indexmiete vertraglich vereinbart, kann der Vermieter laut §§ 558 ff. BGB vom Mieter eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Erhöhung Bedarf allerdings der Zustimmung des Mieters. Das Gesetz schützt den Mieter aber auch vor einer drastischen Erhöhung: ein Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, die Miete muss zum Zeitpunkt des Eintretens der Mieterhöhung mindestens 15 Monate unverändert sein und darf insgesamt nicht um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Außer Betracht bleiben dabei allerdings zwischenzeitliche Mieterhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen oder einer Veränderung der Betriebskosten.

Die ortsübliche Vergleichsmiete meint das übliche Entgelt, das in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren bezahlt wurde. Die Vergleichsmiete kann z.B. aus dem sogenannten Mietspiegel entnommen werden.

Eine Mieterhöhung kann nach §§ 559 ff BGB auch durch Modernisierung gerechtfertigt sein: Die jährliche Miete kann sich dann um elf Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.

Bei einer Erhöhung der Betriebskosten kann der Vermieter nach § 560 BGB, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel vorsieht, die entsprechende Erhöhung der Betriebskostenpauschale auf den Mieter umlegen. 

Mietkaution

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung seitens des Mieters an den Vermieter. Sie ist freiwillig, aber durchaus üblich und wird im Mietvertrag vereinbart. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatskaltmieten umfassen und kann in maximal drei Raten gezahlt werden. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Kaution verzinst anzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die restliche Mietkaution inklusive der erzielten Zinserträge an den Mieter auszahlen. Liegen Wohnungsschäden vor oder wurden ausstehende Abrechnungen durch den Mieter nicht beglichen, kann der Vermieter diese mit der hinterlegten Kaution verrechnen

Mietspiegel

Der Mietspiegel ist eine Aufstellung der ortsüblichen Vergleichsmieten, die von Städten und Gemeinden zusammen mit Vermieter- oder Mietverbänden erstellt wird. In der Regel wird der Mietspiegel alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst. Da der Mietspiegel nicht vorgeschrieben ist, stellt nicht jede Stadt oder Gemeinde eine solche Übersicht zur Verfügung. 

Möblierte Wohnung

Eine möblierte Wohnung eignet sich als Übergangswohnung oder wenn man nur vorübergehend in einer Region bleiben möchte. Beim Wohnen auf Zeit kann sich der Wohnungssuchende in aller Ruhe vor Ort nach der richtigen Wohnung umsehen und hat in der Zwischenzeit mit der möblierten Wohnung einen Erholungs- und Rückzugsort. Ein weiteres Wohnkonzept sind z.B. Serviced Apartments (Verlinkung Glossar).

N
Notar

Ein Notar ist ein Jurist dessen Hauptaufgabe darin besteht, Beglaubigungen von Unterschriften und Beurkundungen von Rechtsgeschäften vorzunehmen. Notare unterliegen der Verschwiegenheitspflicht und müssen unabhängig und unparteiisch sein. Sie unterstehen zudem der staatlichen Aufsicht durch die Landesjustizverwaltung. Notare unterliegen dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und müssen für ihre Tätigkeit bundeseinheitliche Gebühren erheben.

O
Obhutspflicht des Mieters

Die Obhutspflicht ist die Fürsorgepflicht des Mieters ist, die vom ihm angemietete Wohnung und auch die Gemeinschaftsanlagen pfleglich zu behandeln und im Falle eines Schadens den Vermieter zu benachrichtigen. Einbauten und die Einrichtung dürfen die Bausubstanz nicht beeinträchtigen oder beschädigen, Dübellöcher aber sind erlaubt. 

P
Patio

Ein Patio ist ein Innenhof in der Mitte eines Stadthauses. Oft führt zur Galerie im ersten Stock eine Treppe, oft auch eine Freitreppe. 

Penthouse

Die Penthousewohnung ist eine in sich abgeschlossene Wohnung, die sich über die ganze oberste Etage eines mehrgeschossigen Wohnhauses erstreckt und das alle Vorteile und Vorzüge eines Einfamilienhauses bietet. Durch den Ausblick, die Größe und die meist zentrale Lage in Großstädten, gehört das Penthouse zu den exklusiven Immobilien und in die gehobene Liga der Investitionen. Zur Ausstattung gehören Terrassen, Dachgärten oder ein eigener Pool.

Pflichten des Wohneigentümers

Die Pflichten des Wohnungseigentümers sind in § 14 des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) festgeschrieben:

„1. Die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

2. Für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt.

3. Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie aus einem nach Nummer 1,2 zulässigen Gebrauch beruhen,

4. Das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.“

Pied-a-terre

Ein Pied-a-terre ist ein Zweitwohnsitz. In Deutschland ist man dazu verpflichtet diesen zweiten Wohnsitz, auch Nebenwohnsitz genannt, beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit geahndet. In Deutschland gibt es zudem die Zweitwohnungssteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich geregelt ist.

Premium Immobilien

Premium Immobilien befinden sich zumeist in bester Innenstadtlage und zeichnen sich durch einen hohen Wohnkomfort oder auch weiterführende Serviceleistungen wie z.B. einen Concierge-Service aus.Premium Immobilien 

Provision

Siehe Courtage

Q
Qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann für bestimmte Angelegenheiten vorsehen, dass sie nur mit einem qualifizierten Mehrheitsbeschluss und nicht mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden können. Die Gemeinschaftsordnung definiert auch, welche Voraussetzungen für einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss nötig sind.

R
Rauchmelder

Ein Rauchmelder ist ein technisches Gerät, das im Falle von Feuer oder Rauchbildung einen Alarm auslöst und somit der Sicherheit dient. In fast allen Bundesländern in Deutschland gibt es eine Rauchmelderpflicht in Wohnungen. In Berlin tritt diese für Neubauten ab dem Jahr 2016 in Kraft, Bestandsbauten haben noch bis 2020 Zeit, einen Rauchmelder einzubauen.

REITs (Real Estate Investments Trust)

REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften, die ihre Erlöse überwiegend aus der Bewirtschaftung oder dem Handel von Immobilien erzielen.

Rendite

Als Rendite wird der Gesamterfolg einer Kapitalanlage bezeichnet. Die Immobilienrendite ergibt sich aus allen Ausgaben und Einnahmen, wie Kaufpreis inklusive anfallende Nebenkosten, Investitionskosten, Instandhaltungskosten und Mieteinnahmen. 

S
Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren in der Immobilienbewertung in Deutschland. Weitere Verfahren sind das Vergleichswertverfahren (Verlinkung Glossar) und das Ertragswertverfahren (Verlinkung Glossar).

Das Sachwertverfahren wird bei selbstgenutzten Immobilien oder bei Objekten, die keine Mieterträge einbringen, angewendet.

Der zu bestimmende Sachwert ergibt sich aus zwei Werten, die getrennt voneinander zu beurteilen sind: 1. der Bodenwert inklusive Erschließungskosten, 2. der Gebäudesachwert, der den Bauwert samt Baunebenkosten sowie den Wert von Außenanlagen einstuft.

Folgende Angaben und Nachweise sind für die Bestimmung des Sachwertes wichtig: Bodenwert, Grundstücksgröße, Baujahr der Objekte, eine Baubeschreibung aller Gebäude und Außenanlagen, eine Beschreibung von Grundstück und Boden, die Daten zum umbauten Raum, Auskünfte über eventuellen Reparatur- oder Instandhaltungsrückstau und Informationen zu besonderen betrieblichen Einrichtungen. 

Schufa

Schufa ist die Abkürzung von Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung. Die Schufa sammelt Daten über Verbraucher, die sie von ihren Vertragspartner erhält und wertet Schuldnerverzeichnisse deutscher Amtsgerichte aus. In dieses Schuldnerverzeichnis wird man eingetragen, wenn man die Eidesstattliche Versicherung (Offenlegung der Vermögensverhältnisse) abgeben musste. Zu den gespeicherten Daten zählen alle Angaben zur Person (Name, Vorname, Geburtsdatum, Anschrift und Voranschrift), Daten über Bankkonten, Mobilfunkkonten, Kreditkarten, Ratenzahlungsgeschäfte, Leasingverträge und über Kredite sowie Bürgschaften. Aber auch Zahlungsstörungen oder ob eine Kreditkarte eingezogen oder ein Konto von der Bank gekündigt wurde.

Vertragspartner der Schufa sind beispielsweise Banken, Bausparkassen, Versicherungen, Versandhandelsunternehmen, Telekommunikationsunternehmen, Leasinggesellschaften oder Kaufhäuser. Kreditvermittler zählen nicht zu den Vertragspartnern.

Es wird zwischen zwei Arten von Auskünften unterscheiden: A-Auskunft und B-Auskunft. B-Auskünfte enthalten nur Angaben darüber, ob Sie sich als Kunde vertragstreu verhalten und beispielsweise die Raten ordnungsgemäß zurückzahlen. Die A-Auskünfte sind weitreichender. Für Kreditvergabe, Führung eines Girokontos und die Ausgabe von Kreditkarten erhalten die Vertragspartner Informationen über die gesamte Belastung.

Das sogenannte Scoring-Verfahren der Schufa ist ein Prognoseverfahren und betrifft die prozentuale Wahrscheinlichkeit eines Ausfalls der Zahlung. Der Score (Punktezahl oder Punktestand) wird per Computer ermittelt und ist ein Prozentwert zwischen eins und Hundert. Je niedriger, desto schlechter die finanzielle Prognose. 

Serviced Apartment

Serviced Apartments eigenen sich sowohl für langfristiges Wohnen oder auch für Wohnen auf Zeit. Solche Apartments bieten oft alle Annehmlichkeiten eines Hotels. Serviced Apartments sind in der Regel voll möbliert (Verlinkung Glossar möblierte Wohnung) und verfügen über eine voll ausgestattete Küche mit den nötigen Küchenutensilien, so dass Langzeitmieter sich um die Ausstattung der Wohnung nicht kümmern müssen. Oft sind auch weiterführende Dienstleistungen, wie ein Putzservice oder eine Rezeption in der Nutzung enthalten. Weitere Informationen auch unter Serviced-Living-Conzept (Verlinkung Glossar).

Serviced-Living-Concept

Das Serviced-Living-Concept wurde von der Zabel Immobilien Group entwickelt: Nach dem Erwerb einer Immobilie möchte der Eigentümer von maximalen Mietpreisen profitieren und dabei möglichst wenig eigenen Aufwand haben. Im Auftrag des Eigentümers stattet die Zabel Immobilen Group die Wohnung mit einer hochwertigen Ausstattung von der Möblierung bis zum Teelöffel aus. Im Anschluss wird die Vermietung koordiniert. Neben dem Möblierungsservice und einer zielgruppengerechten Stilberatung gehören auch die Instandhaltung und Reinigung sowie ein Concierge-Service zum Serviced-Living-Concept. Konkret bedeutet das: möbliertes Wohnen mit Zeitmietverträgen von 3 bis 12 Monaten als Alternative zum Hotel.

Sondereigentum

Alles innerhalb einer Wohnung, das nicht für Bestand, Sicherheit und Funktionsfähigkeit des Gesamtgebäudes entscheidend ist, zählt zum Sondereigentum. Dazu zählen beispielsweise die Wohnung und die Fensterrahmen von innen, sanitäre Anlagen, Fußboden- und Wandbeläge oder nicht tragende Wände. Zum Sondereigentum können aber auch Räume zählen, die nicht in der Wohnung liegen, wie zum Beispiel ein geschlossener Kellerraum oder eine Garage. Die exakte Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Teileigentum (Verlinkung Glossar) und Gemeinschaftseigentum ist wichtig, da damit die genaue Verantwortung der Instandhaltung geregelt ist. In der Teilungserklärung wird die Abgrenzung festgelegt.

Sondereigentumsverwaltung

Der bestellte Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ausschließlich für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig. Alle Angelegenheiten des Sondereigentums führt der jeweilige Eigentümer selbst aus. Die Sondereigentumsverwaltung für vermietete Einheiten kann dem Verwalter aber übertragen werden. Er vertritt dann den Eigentümer in allen die Wohnung betreffenden  Belangen gegenüber dem Mieter, Behörden und sonstigen Dritten.

Sondernutzungsrecht

Das Sondernutzungsrecht definiert im deutschen Wohneigentumsrecht das ausschließliche Nutzungsrecht einer einzelnen Partei an einem genau definierten Teil des Gemeinschaftseigentums. Das kann zum Beispiel Teile des Gartens oder offene Stellplätze betreffen.

Sonderumlage

Die Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums sind meist mit den laufenden Hausgeldzahlungen gedeckt. Mit der Instandhaltungsrücklage werden größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bestritten. Doch der Verwalter kann einen außerordentlichen Finanzbedarf auch mit einer Sonderumlage decken. Die Wohnungseigentümer entscheiden über die Sonderumlage, deren Höhe und Verteilerschlüssel in der Eigentümerversammlung durch einen Mehrheitsbeschluss. Zudem sollte auch der Fälligkeitstermin Teil des Beschlusses sein. Die Kalkulation der Sonderumlage sollte so erfolgen, dass der tatsächliche Finanzbedarf tatsächlich gedeckt ist. 

Studio

Ein Studio ist eine Wohnung, die aus einem Zimmer mit Kochnische besteht. Nur das Badezimmer befindet in einem separaten Raum.

T
Teileigentum

Das Teileigentum zählt zum Sondereigentum (Verlinkung Sondereigentum). Als Teileigentum werden Räume bezeichnet, die nicht zu Wohnzwecken dienen und nur zu einem Anteil zum eigenen Wohnungseigentum zählt. Zum Teileigentum zählen z.B. Garagen, Läden oder Büros.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist festgelegt, welche Räume und Gebäudeteile zu den einzelnen Eigentumseinheiten gehören. Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden. Für die Eintragung ins Grundbuch ist ein Aufteilungsplan (Bauzeichnung) einzureichen. Darin müssen die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ersichtlich sein.

Tilgung

Die Tilgung ist eine regelmäßige Abzahlung bzw. Rückzahlung eines Darlehens in Teilbeträgen. Höhe und Fälligkeit der Tilgungsraten sind bei der Finanzplanung durch Aufstellung eines Tilgungsplanes zu berücksichtigen.

U
Umlage von Betriebskosten

Wenn im Mietvertrag Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart sind, muss der Vermieter jährlich darüber abrechnen (vergleiche auch Betriebskosten). Nur bestimmte Betriebskosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Für die Abrechnung gibt es unterschiedliche  Umlage und  Verteilungsschlüssel: Umlage nach Wohn- oder Nutzfläche, Umlage nach Personenanzahl, Umlage nach Wohneinheiten,  Umlage nach Mieteigentumsanteilen oder Umlage nach Verbrauch. Wird vertraglich kein Umlageschlüssel vereinbart, werden die Betriebskosten nach Wohnfläche umgelegt. Kann allerdings ein Verbrauch erfasst werden, ist dies nach einem entsprechenden Schlüssel umzulegen.

Umlage nach Wohn- oder Nutzfläche: Hierbei werden die Betriebskosten durch die ermittelte Gesamtwohnfläche dividiert und mit der jeweiligen Wohnfläche (Quadratmeter) der einzelnen Wohnung multipliziert.

Umlage nach Personenanzahl: Nach Ermittlung der Personenanzahl aller Wohnungen werden die Betriebskosten durch diese Anzahl und mit der Personenanzahl der einzelnen Wohnung multipliziert.

Umlage nach Wohneinheiten: Die Betriebskosten werden durch die Anzahl aller Wohnungen geteilt.

Umlage nach Mieteigentumsanteilen: Die Umlage der Betriebskosten entspricht der nach der Wohnfläche.

Umlage nach Verbrauch: Dieser Verteilerschlüssel wird angewendet wenn eine Erfassung nach Verbrauch (Wasseruhr) oder nach Verursachung (Abfall) möglich ist. Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) schreibt die Umlage nach Verbrauch bei Heizkosten vor. 50 bis 70 Prozent der Kosten sind verbrauchsabhängig abzurechnen. Der Rest  kann auf die Wohn- oder Nutzfläche verteilt werden. § 12 HeizkostenV  besagt, dass wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet,  der Mieter den auf ihn entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen darf. Das gilt auch für die Warmwasserkosten, die auch teilweise nach Verbrauch abzurechnen sind.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist die Bezeichnung für eine Bescheinigung des Finanzamtes, dass beim Erwerb eines Grundstückes oder dem Kauf einer Immobilie keine steuerlichen Bedenken der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch entgegenstehen. Wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung nicht vorgelegt, darf das Grundbuchamt den Eintrag nicht vornehmen.

V
Vergleichsmiete

Die Vergleichsmiete gibt an, wie hoch die übliche Miete für Wohnungen vergleichbarer Größe, Ausstattung und Lage in den vergangen vier Jahren war. Dabei fließen sowohl Neuvermietungsmieten als auch die Bestandsmieten in die Berechnung ein.

Die Vergleichsmiete bezieht sich immer auf eine bestimmte Gemeinde. Wenn es dort einen Mietspiegel (Verlinkung Glossar) gibt, wird die Vergleichsmiete dort aufgeführt. Ansonsten kann die Vergleichsmiete anhand von mindestens drei vergleichbaren Objekten oder durch ein Sachverständigengutachten ermittelt werden. Wohnungen, die einer Mietpreisbindung unterliegen oder Sozialwohnungen sind, werden dabei nicht berücksichtigt. 

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist in Deutschland eines der drei klassischen Wertermittlungsverfahren in der Immobilienbewertung. Die weiteren Verfahren sind das Sachwertverfahren (Verlinkung Glossar) und das Ertragswertverfahren (Verlinkung Glossar). Das Vergleichswertverfahren ist das einzige der drei Verfahren, das die aktuelle Marktlage berücksichtigt – daher wird es auch am häufigsten angewendet.

Bebaute sowie unbebaute Grundstücke werden mit diesem Verfahren eingeschätzt. Es basiert auf der Methode gleichwertige Immobilien und Grundstücke miteinander zu vergleichen. Der Marktwert des jeweiligen Grundstücks wird ermittelt. Für diese Methode ist es von Vorteil, wenn sich die zu vergleichenden Objekte in der gleichen Region und Lage sowie sich in Größe und Ausstattung ähnlich sind. Der exakte Zeitraum, in der die Vergleichsobjekte bewertet wurden, gilt dabei zu beachten. Der Ablauf eines Vergleichswertverfahrens ist wie folgt: Im ersten Schritt wird der Wert von Grund und Boden aus der Kaufpreissammlung deutscher Gutachterausschüsse entnommen. Dafür muss allerdings vorab eine Einsicht beantragt werden. Zu beachten gilt es außerdem, dass die Kaufpreissammlung erst ab mindestens zehn Bewertungen als aussagekräftig gilt. Die Bodenrichtwertkarten der Städte und Gemeinden geben Auskunft über den Bodenrichtwert, also welcher Wert für Grundstücke in unterschiedlichen Lagen festgelegt wurde. Danach wird die Immobilie bewertet: Auch hier dient die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse als Grundlage der Berechnung. Als Alternative können aber auch die Grundstücksmarktberichte oder eigene Marktrecherchen in die Berechnung Wertermittlung der Bauwerke einfließen. Abschließend werden in der Berechnung auch noch folgende Punkte beachtet: Infrastruktur, Ausstattung sowie der bauliche Zustand einer Immobilie. 

Verkausfolge-Management

Siehe After-Sales-Services

Verkehrswert

Der Verkehrswert bezeichnet den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist im § 194 Baugesetzbuch geregelt. Demnach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der am Stichtag der Wertermittlung im Falle eines Verkaufes am Grundstücksmarkt zu erzielen wäre. Einbezogen werden auch rechtliche Gegebenheiten, wie z.B. das vorhandene Wegerecht oder Eigenschaften wie z.B. der Erschließungsgrad. Persönliche Verhältnisse fließen nicht mit ein. Ist das Grundstück zudem bebaut, kommt noch der Wert der Immobilie und der Außenanlagen hinzu. Ermittelt wird dieser Wert mit dem Sachwertwertverfahren (Verlinkung Glossar) und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (Verlinkung Glossar).

Versicherungsnachweis

Der Versicherungsnachweis ist die Bestätigung, dass für die Eigentumswohnung alle notwendigen Versicherungen bestehen. Im Wohnungseigentumsgesetz ist festgelegt, dass jede Immobilie verpflichtend eine Versicherung gegen Feuerschäden sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht besitzen muss. Diese werden in der Regel zentral durch die Eigentümergemeinschaft für das ganze Gebäude abgeschlossen. Häufig deckt die Gebäudeversicherung auch Sturm- und Wasserschäden ab. Zusätzliche Versicherungen gegen Elementarschäden oder Vandalismus sind möglich.

Verwaltervertrag

Der Verwaltervertrag regelt die Verteilung von Rechten und Pflichten zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter. Die Bestellung des Verwalters und der Abschluss des Verwaltervertrages sind juristisch zwei unterschiedliche Angelegenheiten. Die Amtszeit des Verwalters und die Laufzeit des Verwaltervertrages sollten deckungsgleich sein. Der Abschluss eines Verwaltervertrages unterliegt den Bestimmungen des § 26 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG).

W
Wohngeld

Wenn das Einkommen einer Familie unterhalb einer bestimmten Einkommensgrenze liegt, leistet der Staat einen finanziellen Zuschuss – das sogenannte Wohngeld. Wohngeld kann auch von Eingentumswohnungsbesitzern beantragt werden, allerdings wird es dann als Lastenzuschuss bezeichnet: Bemessungsgrundlage ist das Einkommen des Antragstellers, zudem müssen bei Immobilienbesitzern alle Ausgaben für Darlehensraten sowie Bewirtschaftungskosten der Immobilie angeben. Einfluss haben auch die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen und das individuelle Mietniveau eines Ortes. Je höher die Mieten, desto höher auch Wohngeld oder Lastenzuschuss. Die genauen Bedingungen für einen Lastenzuschuss können im auf den Internetseiten des Bundesbauministeriums nachgelesen werden. 

Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist in Deutschland die gesetzliche Grundlage für das Wohnungseigentum. Das WEG enthält unter anderem Bestimmungen zur Entstehung von Wohnungseigentum, zum Gemeinschafts- und Sondereigentum, zur Verwaltung, zur Wohnungseigentümerversammlung und Beschlussfassung.

Z
Zahlungsplan

Der Zahlungsplan ist Teil des Kaufvertrages und legt fest, wann welche Rate bzw. der Abschlag fällig ist. Im Zahlungsplan von Neubauten werden bestimmte Bauabschnitte (Bautenstände) festgeschrieben, zu denen die jeweiligen Rate bezahlt werden muss.

Ein Zahlungsplan sollte nach Baufortschritt abgefasst sein. So werden nur die bereits erbrachten und geprüften Leistung bezahlt: bei Vertragsabschluss erfolgt keine Zahlung, nach Beginn der Erdarbeiten 30 Prozent, nach Fertigstellung des Rohbaus 28 Prozent des Kaufpreises, dann jeweils nach der Dacheindeckung, abgeschlossener Rohinstallation und Fenstereinbau, nach dem Innenausbau, den Estricharbeiten, dem fertigen Ausbau. Die Übergabe sollte stattfinden, wenn das Haus innen bezugsfertig ist und die Fassadenarbeiten ausgeführt wurden. Wenn die Gesamtfertigstellung und somit auch die Außenarbeiten komplett abgeschlossen sind, erfolgt die Abnahme und damit sind 100 Prozent der Bausumme fällig. Erfahrungsgemäß sind bei der Abnahme noch nicht alle Arbeiten ausgeführt, entdeckt der Bausachverständige noch Mängel, darf der Bauherr von der letzten Abschlagszahlung die Summe einbehalten, die zur Erledigung der Restarbeiten noch anfallen.

Die Ratenzahlung richtet sich nach der Makler- und Bauträgerverordnung. Die Rate von 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten ist festgeschrieben. Der Bauträger kann im Kaufvertrag die weiteren zwölf Raten zu maximal sechs Raten zusammenfassen.

Zinsabschlag

Bis Ende 2008 war der Zinsabschlag eine Form der Kapitalertragsteuer.

Seit 2009 sind Einnahmen, die mit Kapitalerträgen erzielt werden, abgeltungssteuerpflichtig. Die Abgeltungssteuer ist eine pauschale Steuer auf Kapitalerträge. 25 Prozent der Erträge gehen ans Finanzamt. Erträge, die mit eigenem Immobilienvermögen erzielt werden, sind von der Abgeltungssteuer ausgenommen. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gelten in Deutschland nicht als Kapitalerträge. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden im Rahmen der privaten Einkommenssteuer mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. 

Zweitwohnungsteuer

Die sogenannte Zweitwohnsteuer muss in Deutschland in einigen Städten gezahlt werden, wenn neben der eigentlichen Wohnung noch eine Zweitwohnung genutzt wird und diese beim Einwohnermeldeamt neben dem Hauptwohnsitz als Nebenwohnsitz registriert ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob die beiden Wohnungen in der gleichen Stadt liegen. Die Zweitwohnsteuer fällt weg, wenn die Wohnung nicht selbst genutzt wird, sondern vermietet wird. Allerdings kann die Zweitwohnungssteuer im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.

Bemessen wird die Zweitwohnungssteuer auf der Grundlage der Jahreskaltmiete. Falls die Wohnung eine Eigentumswohnung ist, wird häufig zur Steuerberechnung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgegriffen. In der Regel beträgt der Steuersatz 10 Prozent. In Berlin liegt er nur bei fünf Prozent, teilweise werden aber auch mehr als 20 Prozent verlangt.